2021年房产营业税怎么算？三步搞懂计算方法与省钱技巧

最近有朋友在买房卖房时被营业税整懵了，什么"满两年免征""差额计税"听得云里雾里。咱们今天就来唠唠这个让很多人头疼的房产营业税，我专门翻了最新政策文件，还咨询了税务局的朋友，帮大家整理出2021年最实用的计算方法。看完这篇不仅能搞懂怎么算税，还能学会三个省钱的妙招，特别是最后那个"家庭名额转移"的办法，好多中介都不会主动告诉你哦！

一、搞清三个核心要素

先别急着按计算器，得先弄明白这三个关键点，要不然怎么算都是错的：

• 房产性质：普通住宅还是非普通住宅（各地标准不同，比如上海是面积≤140㎡且总价≤450万）
• 持有年限：从房产证日期或契税完税凭证时间开始算，哪个早就用哪个
• 交易方式：买卖、赠与还是继承，不同方式税费差得可不止一星半点

1.1 普通住宅的特别优惠

举个栗子，小王2018年花300万买了套90平的房子，现在要卖350万。要是房子符合普通住宅标准，且持有满2年，营业税全免！但要是没满2年，就得按（350万-300万）×5.3%来交税，这就2.65万的真金白银啊。

该图源自网友上传

二、具体算法分步拆解

咱们用个真实案例来演示：

1. 张先生2016年花200万买了套120平的房子，现在卖280万
2. 所在城市普通住宅标准：面积≤144㎡且总价≤300万
3. 应纳营业税（280万-200万）×5.6%＝4.48万

等等！这里有个坑要注意：装修发票能不能抵税？如果当初保留了正规装修发票，最高可以抵扣房价的10%。假设张先生有20万装修发票，计税基数就变成（280-200-20）60万，省下1.12万呢！

三、2021年新政特别注意

今年有两大变化要划重点：

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上周刚帮客户李姐操作了个案例：她继承的房产原先是公公2005年买的，现在出售时持有期就能从2005年起算，直接符合免征条件，省了将近8万税款。

四、三个实用省税技巧

• 时间差策略：要是差几个月就满两年，可以和买家协商延迟过户
• 价格拆分：把装修款、家具款单独签订合同（但要注意合规性）
• 家庭名额利用：把房产先赠与符合免税条件的家庭成员

最后提醒大家，千万别信那些"阴阳合同"的歪主意。去年隔壁小区有人这么操作，结果被查出来不仅要补税，还罚了20多万，真是赔了夫人又折兵。

其实算营业税没那么可怕，关键是要吃透政策。建议大家收藏本文，卖房前按步骤核对，有拿不准的可以直接打12366税务热线咨询。要是觉得有帮助，记得转发给正在买卖房子的朋友，帮他们省点真金白银！

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