购房税怎么算？详解买房税费计算技巧与省钱攻略

买房过程中，购房税是绕不开的话题。很多朋友在签合同时才发现要交这么多税费，急得直拍大腿。其实只要搞清楚契税、增值税、个税这三大主力税种的计算逻辑，再掌握几个关键时间点的政策优惠，轻轻松松就能省下好几万。本文将手把手教你如何计算各类购房税费，并分享行内人常用的合法省税技巧，让你明明白白买房，实实在在省钱。

一、购房税费的三大主力军

• 契税：这个相当于房屋的"落户费"，只要房产过户就必须缴纳。这里有个容易踩的坑——契税税率不是固定值，而是根据房屋面积和购房套数决定的。
• 增值税：主要针对二手房交易，专业说法叫"营业税及附加"。这里有个重要知识点：满2年的普通住宅免征，但非普通住宅要按差额征收。
• 个人所得税：俗称"个税"，现在多数城市都按核定价的1%征收。不过如果能提供完整购房发票，可以选差额20%的方式计算。

二、税费计算实操指南

1. 契税怎么算最划算？

假设小王要买套90平的首套房，总价200万。这时候他应该先看当地契税政策——目前全国普遍执行的是：首套90平及以下1%，90平以上1.5%。这时候可能有人会问："契税到底按网签价还是评估价计算？"答案是按网签价和评估价孰高原则，这个细节很多人都会忽略。

该图源自网友上传

2. 增值税的免税攻略

最近刚帮朋友处理过这样的案例：张女士看中一套挂牌价300万的二手房，原房主2018年200万购入。如果房子不满两年，增值税要按（300万÷1.05）×5.3%≈15万缴纳；但如果等到满两年，这笔钱就能全免。这里要注意房产证时间或契税完税时间，哪个早就按哪个算，这个时间差利用好了能省大钱。

3. 个税选择的门道

1. 当原值难以核实时（比如继承的房产），直接选择1%的核定征收
2. 如果能提供完整购房凭证，且房屋增值幅度小，选择差额20%更划算
3. 注意装修费用可以计入购房成本，最高可抵扣原值的10%

三、行内人都在用的省税技巧

上个月帮客户老李操作过这样的案例：他看中的房子网签价做在390万，刚好卡在普通住宅和非普通住宅的分界线上。我们通过调整网签价格，把总价控制在普通住宅标准内，光增值税就省了11.7万。这里要注意几个关键点：

• 提前了解当地普通住宅认定标准（多数城市是面积≤144㎡且单价/总价低于指导价）
• 合理利用"阴阳合同"之外的合法调整空间
• 关注年底的契税补贴政策，去年某省会城市就有1%的契税返还

四、这些费用千万别多交

除了三大税种，还有几项费用经常被中介浑水摸鱼：

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• 权属登记费：住宅类80元/套，很多中介会收500元
• 抵押登记费：纯公积金贷款才需要，商贷根本不用交
• 土地出让金：只有经适房等特殊性质房产才需要补缴

最后提醒大家，今年多个城市在推行"带押过户"新政，这个政策不仅简化流程，还能省下原本需要垫资解押的过桥费。最近帮客户操作的一单，原本要花3万多的过桥费，现在通过新政策直接省掉了。买房前务必要到当地不动产登记中心官网查最新政策，有时候一个新政的出台，就能让你少奋斗好几年。