契契税计税依据解析：买房必懂的3个核心要点

最近有朋友准备买婚房，突然抓着我就问："契税计税到底按哪个数算啊？开发商说的价格和房本上写的不一样怎么办？"这个问题可把我问住了，毕竟咱们普通老百姓一辈子可能就买一两次房。于是我专门请教了税务局的朋友，翻遍了最新的政策文件，总算把这套门道摸清楚了。今天咱们就来唠唠这个关乎钱包的大事，尤其要注意合同价、评估价、政府指导价这三个关键词，搞懂这些能帮你省下好几万冤枉钱！

一、契税到底是个啥？

先别急着算钱，咱们得明白契税的本质。简单来说，契税就像给房子"上户口"时要交的"手续费"。根据《契税法》规定，只要在国内进行土地使用权转让、房屋买卖等行为，都得按比例缴税。不过这里有个关键点很多人会弄混——计税基数可不是你想当然的那个数。

计税依据三大金刚

• 合同成交价：白纸黑字签的购房金额
• 税务评估价：税务局核定的最低交易价
• 政府指导价：各区域定期发布的基准价格

这三个数哪个最大，就按哪个来计税！去年我表弟买二手房时就吃了这个亏，合同上写的是280万，结果税务局评估价是320万，最后多交了1万多的税。所以签合同前一定要先查清楚当地的评估价，这个在政务网站上都能查到。

该图源自网友上传

二、不同情况怎么算？

这里要分三种情况来说，咱们举个实际例子：假设小王要买套90平的房子，当地评估价是2万/平。

1. 首套房：评估价180万×1%1.8万
2. 二套房：180万×2%3.6万
3. 非普通住宅（144平以上）：180万×3%5.4万

不过要注意，有些城市对"普通住宅"的认定标准不同。比如上海就要求同时满足面积≤140平、总价≤450万，这两个条件。所以买房前最好打12366税务热线确认当地政策。

三、这些坑千万别踩

去年有个热搜新闻，某中介教客户做"阴阳合同"，把合同价压到评估价的60%，结果被大数据筛查出来，不仅要补税还要交滞纳金。这里要划重点：

• 装修款不能单独拆分
• 车位必须和房价合并计算
• 赠予房产也要按市场价计税

我同事老张就吃过暗亏，开发商说把30万装修款单独签合同能省税，结果过户时税务局把两项加起来计税，反而多交了6000块。所以说啊，任何"合理避税"的套路都要三思而后行。

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四、省钱的正确打开方式

其实国家给了不少合法优惠，比如：

• 离婚析产：夫妻间房产更名免税
• 法定继承：直系亲属继承免征
• 拆迁置换：差价部分可减免

我姑妈家前年遇到拆迁，用老房子换了套新房，因为置换面积没超过原面积，差价部分就免了契税，省了将近4万块。不过要提醒大家，这些优惠都需要提前准备好离婚证、死亡证明、拆迁协议等材料，缺一不可。

说到底，契税计税这事就像做数学题，得把各种变量考虑周全。建议大家在签约前做好三件事：查清当地评估价、确认房屋性质、备齐证明材料。要是拿不准主意，花个几百块咨询专业税务师，可比事后补税划算多了。毕竟买房是大事，省下的可都是真金白银啊！